益陽市物業(yè)管理實施辦法
第一章 總則
第一條 為正確實施《湖南省物業(yè)管理條例》，規(guī)范本市物業(yè)管理活動，建設文明宜居社區(qū)，促進社會和諧穩(wěn)定，依據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《湖南省城市綜合管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本實施辦法。
本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動和指導監(jiān)督，執(zhí)行《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則》。
第二條 本實施辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務人管理的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府將物業(yè)管理工作納入社會基層治理工作體系。
市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、市場監(jiān)督、發(fā)展和改革、自然資源和環(huán)境保護、消防、衛(wèi)生與健康、園林綠化、財政、審計等部門應當按照職責分工，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系方式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民（村民）委員會深入聯(lián)系各物業(yè)管理主體，發(fā)揮監(jiān)督管理職能，協(xié)助并督促小區(qū)治理。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當聯(lián)系人民法院，建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理機制，促進和諧社區(qū)建設。
第四條 物業(yè)管理工作中加強黨的建設，以黨建引領物業(yè)管理各項工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會的領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
依據(jù)繼承關(guān)系、買賣關(guān)系或其他關(guān)系行使所有權(quán)但尚未登記為不動產(chǎn)所有權(quán)人，無第三人提出爭議的，視為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有，建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務人不得侵占：
（一）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
（二）在共有的道路或者其他公共場所依法依規(guī)設置的車位；
（三）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；
（四）建筑物的共用部位；
（五）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施設備和物業(yè)服務用房；
（六）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
建設單位依法享有權(quán)益的配套地下停車位，以及地下人防工程平時用作停車位的，不屬于業(yè)主共有。業(yè)主可通過租賃的方式，或一次性買斷長期使用權(quán)的方式，或以其他合法的方式，占有、使用。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）提議召開業(yè)主大會會議；
（二）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理事項的建議；
（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（四）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（五）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會的工作；
（六）對于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，享有優(yōu)先權(quán)；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務情況提出詢問；
（八）對共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。
（十）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本實施辦法和管理規(guī)約規(guī)定損害業(yè)主利益的行為進行勸阻或依法舉報；
（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應當履行下列義務：
（一）依法、合理行使業(yè)主權(quán)利，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（二）相關(guān)行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。
（三）對于物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，依法予以配合。
（四）不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
（五）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
（六）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度要求；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（八）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理；
（九）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（十）按時足額交納物業(yè)費；
（十一）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；
（十二）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
第十條 業(yè)主大會決定下列事項：
（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定、修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標準；
（六）決定自行管理物業(yè)或委托物業(yè)服務人管理物業(yè)，有權(quán)更換建設單位聘請的物業(yè)服務人；
（七）確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費方案，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務人；
（八）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
（九）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（十）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（十二）決定在公共收益中對業(yè)主委員會委員給予適當誤工補貼或報酬。
（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項至第十一項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
對專項維修資金的使用，可采取異議表決方式投票表決。
采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時的票數(shù)為準。
第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。
業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。
業(yè)主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設單位依法配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不得低于物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分二，且不得低于八十平方米。其中，業(yè)主委員會辦公用房不得低于二十平方米。具體標準由規(guī)劃行政主管部門會同物業(yè)行政主管部門共同制定。
物業(yè)管理用房的面積和具體位置應當在初步設計審查后征求轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的意見，在規(guī)劃設計方案中確定，不得任意調(diào)整。
物業(yè)管理用房在滿足物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務和業(yè)主委員會進行日常辦公外，可綜合使用的面積可由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定出租，租金為業(yè)主的公共收益。
分期開發(fā)的小區(qū)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承接查驗工作，物業(yè)管理行政主管部門可以聘請第三方專業(yè)機構(gòu)或者技術(shù)人員參與承接查驗。
第十三條 在業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)或選聘物業(yè)服務人之前，建設單位應當依法選聘前期物業(yè)服務人，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，實施前期物業(yè)管理服務。
第十四條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當包含行政主管部門或行業(yè)協(xié)會公布的規(guī)范文本的內(nèi)容，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應當規(guī)定：業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務人，因物業(yè)管理事項，向業(yè)主、業(yè)主委員會委員送達文書，可采取手機短信、電子郵件、即時電子通訊等方式送達，與郵遞送達、當面簽收送達具有同等效力；業(yè)主、業(yè)主委員會委員的投票，也可以上述方式送達。
第十五條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，予以說明，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第十六條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務人。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務人；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第十八條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人不得擅自處分。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同、物業(yè)服務規(guī)范提供物業(yè)管理服務，履行下列義務：
（一）應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
（二）對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
（三）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；
（四）負責業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；
（五）對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護、維修；
（六）做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；
（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第二十一條 物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。
物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。
物業(yè)服務合同應當采用書面形式。
建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。
物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。
物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
物業(yè)服務人應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機構(gòu)承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務。
電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負責日常維護、保養(yǎng)。
第二十二條 物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
第二十三條 物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務人。
第二十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務人聘用事宜。
物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。
物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。
原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：
（一）物業(yè)承接查驗資料；
（二）物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設施設備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務檔案；
（三）物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；
（四）預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定應當移交的其他資料和財物。
原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。
物業(yè)服務人退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務人的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理；尚未成立業(yè)主委員會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自實施下列影響房屋安全的行為：
（一）拆改房屋承重梁、柱、板和基礎結(jié)構(gòu)；
（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；
（三）超過房屋設計標準,增加房屋使用荷載；
（四）在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴大洞口；
（五）開挖房屋地面和地下室；
（六）拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)；
（七）其他影響房屋安全的行為。
確需實施上述行為的，應當委托原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案、施工圖，并根據(jù)設計方案、施工圖組織施工；依法需要辦理相關(guān)建設手續(xù)的，應當按照相關(guān)規(guī)定辦理。
房屋裝飾裝修改造前，裝飾裝修企業(yè)應當核實所承接的裝飾裝修工程是否屬于本條第一款影響房屋安全的情形，是否符合建設程序的相關(guān)規(guī)定。屬于本條第一款的情形，房屋安全使用責任人未履行相應建設程序的，裝飾裝修企業(yè)不得施工。
第二十六條 委托物業(yè)服務人管理的，物業(yè)服務人對房屋使用安全承擔下列責任：
（一）對房屋共有部分進行安全檢查，提出相關(guān)維修、更新和改造方案，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會進行治理；
（二）對房屋裝飾裝修行為進行監(jiān)督。
物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)房屋安全使用責任人或者裝飾裝修企業(yè)有第二十四條第一款影響房屋安全行為的，應當勸阻；經(jīng)勸阻拒不改正的，應當及時向房屋所在縣(市、區(qū))房屋安全主管部門、公安派出所報告，接到報告的房屋安全主管部門、公安派出所應當依法處理。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損毀房屋結(jié)構(gòu)違法改造、裝修房屋，危及房屋安全；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；
（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，超過規(guī)定標準排放噪音，在電梯內(nèi)吸煙；
（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十三）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（十四）室外設置靈堂、丟撒冥錢冥紙；
（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應當依法處理。
第二十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。
物業(yè)服務人應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
物業(yè)服務人應當加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門�！�
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織應急維修：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；
（三）電梯故障；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；
（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
緊急情況出現(xiàn)后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主應當提出應急使用申請，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當立即組織現(xiàn)場勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主應當立即組織維修單位實施搶修。出現(xiàn)應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織代修。應急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設等部門進行認定的，要盡快出具認定意見；能夠現(xiàn)場認定的，要現(xiàn)場出具認定意見。
應急維修所需資金，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項維修資金。
第六章 監(jiān)督管理
第三十條 市、縣(市、區(qū))人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。
政府鼓勵、指導采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設。
政府建立物業(yè)管理信息化平臺，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理、指導。
政府鼓勵、支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)充電樁建設。
政府鼓勵、支持多層住宅小區(qū)加裝電梯改造。
第三十一條 市物業(yè)管理行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標準，負責物業(yè)管理標準化、信息化建設；
（二）協(xié)調(diào)市級相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作；
（三）對縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)工作進行監(jiān)督、考核、指導，并組織相關(guān)培訓。
（四）負責制定全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務人物業(yè)管理信用評價標準并進行信用評價，對物業(yè)管理信用不良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務人實施投標限制；
（五）指導物業(yè)行業(yè)協(xié)會的工作，督促行業(yè)協(xié)會組織物業(yè)服務企業(yè)開展業(yè)務培訓；
（六）指導物業(yè)行業(yè)協(xié)會制定全市小區(qū)物業(yè)管理星級評定辦法，監(jiān)督行業(yè)協(xié)會向社會公布小區(qū)物業(yè)管理星級；
（七）負責物業(yè)保修金的監(jiān)督管理，建立物業(yè)保修金管理制度；
（八）落實全市物業(yè)聯(lián)系會議交辦的其他工作。
第三十二條 縣（市、區(qū)）人民政府應當加大投入，充實物業(yè)管理行政主管部門、街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、居民委員會物業(yè)管理監(jiān)督指導人員，發(fā)揮建立和諧社區(qū)的政府職能。
第三十三條 市、縣（市、區(qū)）兩級政府相關(guān)部門的行政監(jiān)督管理及執(zhí)法工作應當覆蓋住宅小區(qū)，依法履行各自職責，切實加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的執(zhí)法。相關(guān)執(zhí)法權(quán)已委托城市管理部門執(zhí)行的，會同城市管理部門做好相關(guān)銜接工作。
生態(tài)環(huán)境保護部門對物業(yè)管理區(qū)域及周邊區(qū)域的大氣、水、土壤以及危險廢物、噪音、輻射等各類污染源進行監(jiān)督、檢查、執(zhí)法。
衛(wèi)生與健康部門對物業(yè)管理區(qū)域的自來水特別是二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督檢查，做好傳染病防治工作。
市場監(jiān)督部門依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營活動的行為；對依法“住改商”作為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的企業(yè)，依法核準注冊；開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設備檢驗檢測等安全監(jiān)察工作。
物價主管部門制定前期物業(yè)收費指導標準并指導實施，完善物業(yè)收費管理辦法，研究建立與物價指數(shù)上漲及勞動力成本提高相關(guān)、質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費指導價格，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
消防部門指導居(村)民委員會、物業(yè)服務人履行消防安全職責；對舉報投訴的消防安全違法行為進行執(zhí)法；在消防設施設備啟動維修資金應急維修程序時，配合相關(guān)部門做好應急維修認定工作；及時處置火警；對違法停放車輛堵塞消防疏散通道、消防車通道的，依法查處。
園林綠化部門負責物業(yè)管理區(qū)內(nèi)綠化管理的指導工作，制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的具體量化標準；負責物業(yè)管理區(qū)域綠化建設和改造的相關(guān)審批；及時進入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴。
城市管理執(zhí)法部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設攤點、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放噪聲污染等違法行為，對室內(nèi)外裝修活動、外墻面廣告牌依法進行監(jiān)督。
公安派出所加強安全防范和治安秩序維護工作;加強出租房屋管理，規(guī)范小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理，加強對物業(yè)保安的監(jiān)管；對非法出租、違法存儲危險物質(zhì)、損毀房屋結(jié)構(gòu)等違法行為進行查處。
上述部門接到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人的投訴舉報，應當及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。
上述部門應當設立投訴舉報電話，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置統(tǒng)一公布。
第三十四條 審計部門應當對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計監(jiān)督。
財政部門應當對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算進行監(jiān)督。
第三十五條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：
（一）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)工作。
（二）負責業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會換屆組成員、業(yè)主委員會委員進行培訓；
（四）負責組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳教育，普及物業(yè)管理法律知識；
（五）對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；
（六）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；
（七）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動進行指導和監(jiān)督；
（八）處理物業(yè)管理中的投訴；
（九）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；
（十）對物業(yè)服務人和從業(yè)人員進行監(jiān)督管理；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責。
第三十六條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責下列工作：
（一）組織、指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆和日�；顒�；
（二）負責業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，派員參加業(yè)主大會定期會議和臨時會議；
（四）指導和監(jiān)督居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責；
（五）對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會換屆組成員、業(yè)主委員會委員進行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和培訓；
（六）調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)的職責。
第三十七條居（村）民委員會負責下列工作：
（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（二）對業(yè)主大會籌備、召開會議及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導；
（三）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確定首次業(yè)主大會會議籌備組的業(yè)主成員、業(yè)主委員會委員候選人；
（四）派員列席業(yè)主委員會會議；
（五）業(yè)主委員會任期屆滿或者因空缺委員人數(shù)超過百分之五十停止工作的，在新一屆業(yè)主委員會選舉完成之前，可責成原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責，必要時可代行業(yè)主委員會職責，代為管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物。
第三十八條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。
第七章 法律責任
第三十九條 建設單位、物業(yè)服務人未依法履行承接查驗義務的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
第四十條 物業(yè)服務人無正當理由拒不依法移交有關(guān)資料的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或城市管理部門依據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》第六十六條之規(guī)定，責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。
物業(yè)服務人拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十一條 建設單位未依法通過招標的方式選聘物業(yè)服務人，或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，由縣（市、區(qū)）城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》第四十九條之規(guī)定，責令限期改正，可以處項目合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款。
第四十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人未依法申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由縣（市、區(qū)）城市管理部門依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十五條之規(guī)定，責令改正，處五百元以上一千元以下的罰款。
第四十三條 違法改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由城市管理部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理部門責令限期拆除。
第四十四條 物業(yè)服務人、業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；侵占、挪用業(yè)主資金，或其他行為嚴重損害業(yè)主權(quán)益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 物業(yè)服務人未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十六條 業(yè)主連續(xù)六個月或累計十二個月未繳物業(yè)服務費，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)依法催繳后，三個月內(nèi)依然未繳清拖欠的全部物業(yè)服務費的，構(gòu)成惡意拖欠物業(yè)服務費，如果物業(yè)服務企業(yè)提起訴訟或仲裁，其合理開支的律師費可要求業(yè)主承擔。
業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人可報告物業(yè)行業(yè)協(xié)會，物業(yè)行業(yè)協(xié)會可在媒體上公布；公職人員惡意拖欠物業(yè)服務費的，物業(yè)行業(yè)協(xié)會可通過物業(yè)行政主管部門向紀檢監(jiān)察部門通報。
第四十七條 在小區(qū)戶外張貼、涂寫影響市容環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理部門依據(jù)《湖南省城市綜合管理條例》第十五條第二款之規(guī)定，責令改正；拒不改正的，處一千元以下的罰款。
第四十八條 未取得營業(yè)執(zhí)照，在物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)、戶外從事經(jīng)營活動的，分別由市場監(jiān)督管理部門、城市管理部門依據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》，對涉嫌從事無照經(jīng)營的場所予以查封；對涉嫌用于無照經(jīng)營的工具、設備、原材料、產(chǎn)品（商品）等物品，可以予以查封、扣押；對無照經(jīng)營行為，可沒收違法所得，并處1萬元以下的罰款。
業(yè)主、物業(yè)使用人明知屬于無照經(jīng)營而為經(jīng)營者提供經(jīng)營場所，或者提供運輸、保管、倉儲等條件的，由市場監(jiān)督管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以處5000元以下的罰款。
未依法取得行政許可，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營活動的，由法律、法規(guī)、規(guī)章確定的部門予以查處。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照無證違法經(jīng)營行為，可依法舉報；有關(guān)部門怠于履行職責的，依法追究行政責任。
第四十九條 違反國家規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第三十條之規(guī)定，處十日以上十五日以下拘留；情節(jié)較輕的，處5日以上10日以下拘留。
第五十條 將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十七之規(guī)定，處二百元以上五百元以下罰款。 房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動，不向公安機關(guān)報告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。
第五十一條 損毀房屋，危及房屋安全，有下列行為之一的，由房屋安全管理部門責令恢復原狀，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十九條之規(guī)定，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款；情節(jié)較重的，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款。造成其他業(yè)主損失的，依法承擔民事責任。
（一） 拆改房屋承重梁、柱、板和基礎結(jié)構(gòu)；
（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；
（三）在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴大洞口；
（四）開挖房屋地面和地下室，拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)。
第五十二條 違反關(guān)于社會生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，由城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十八條之規(guī)定，處警告；警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。
第五十三條 飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第七十五條、四十三條之規(guī)定，處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，處二百元以上五百元以下罰款。 驅(qū)使動物傷害他人的，依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十三條之規(guī)定，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。
第五十四條 違法停放車輛，占用、堵塞消防疏散通道、安全出口，妨礙安全疏散行為的，或者違法停放車輛，占用、堵塞消防車通道，妨礙消防車通行的，依據(jù)《中華人民共和國消防法》第六十條之規(guī)定，處以警告或者五百元以下罰款，經(jīng)責令改正拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔。
第五十五條 業(yè)主委員會委員違反《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則》或管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定，被記入嚴重失信行為人的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知業(yè)主大會、業(yè)主委員會，指導其按照業(yè)主大會議事規(guī)則，終止其委員資格。
第五十六條 物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十七條 市物業(yè)管理行政主管部門對本實施辦法進行解釋，并可就有關(guān)問題制定具體規(guī)定。
